Jak wypłacane są odszkodowania za nieruchomości przejęte pod budowę dróg krajowych?

• Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID) zatwierdza granice terenu pod budowę drogi.
  
  
• Wysokość odszkodowania za nieruchomości przejęte na rzecz Skarbu Państwa ustala właściwy wojewoda w postępowaniu administracyjnym.
  
  
• Można zwiększyć wysokość odszkodowania przy szybkim wydaniu nieruchomości.
  
  
• Całość odszkodowania może być wypłacona właścicielom nieruchomości dopiero po uzyskaniu ostatecznej decyzji ZRID. Do tego czasu GDDKiA może jednak wypłacić 70 proc. zaliczki (dotyczy to tylko decyzji z rygorem natychmiastowej wykonalności).

Zasady reguluje ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zwana „Specustawą drogową”. Zapisano w niej procedury nabywania nieruchomości, wypłaty odszkodowań z tego tytułu oraz ustalania odszkodowań za szkody powstałe w związku z czasowymi zajęciami terenu.

Zgoda na Realizację Inwestycji Drogowej ZRID - co oznacza i na co zezwala rygor natychmiastowej wykonalności?

Przejęcie nieruchomości (działek, budynków) przez Skarb Państwa odbywa się z mocy prawa na podstawie wydawanej przez właściwego wojewodę decyzji ZRID. Jeśli decyzja ta ma nadany rygor natychmiastowej wykonalności, inwestor może przejąć działkę od razu po wydaniu decyzji przez wojewodę.

Wojewoda o wydaniu decyzji ZRID zawiadamia obwieszczeniem w Biuletynie Informacji Publicznej, które może ukazać się także w prasie lokalnej oraz w siedzibach gmin, na terenie których inwestycja jest prowadzona. Urząd wojewódzki wysyła też pisemne zawiadomienia na adresy wskazane w ewidencji gruntów prowadzonej przez starostę.

Ważne: adres zapisany w ewidencji gruntów nie aktualizuje się automatycznie, gdy zgłaszamy zmianę adresu zameldowania/zamieszkania do urzędu miasta/gminy. Właściciele gruntów muszą zadbać o aktualizację danych w ewidencji gruntów. Jeśli tego nie zrobią, to nie dotrze do nich zawiadomienie o wydaniu decyzji ZRID.

Jakiej wysokości będzie odszkodowanie?

Wojewoda wyznacza niezależnych rzeczoznawców majątkowych, by określili wartość rynkową każdej nieruchomości. Wartość określa się według stanu i przeznaczenia nieruchomości z dnia wydania decyzji ZRID przez wojewodę. Odszkodowanie nie obejmuje zatem zmian w obrębie nieruchomości, które nastąpiły po wydaniu decyzji ZRID. Odszkodowanie nie będzie obejmować też utraconych korzyści, strat związanych z przerwaniem lub zakończeniem działalności gospodarczej, ponieważ dotyczy wyłącznie faktu utraty prawa do nieruchomości. Procedura ustalenia wysokości odszkodowania przez wojewodę może trwać nawet kilka miesięcy, co związane jest m.in. z tym, że każda nieruchomość musi być wyceniona indywidualnie. Na podstawie operatu rzeczoznawcy wojewoda ustala wysokość odszkodowania.

Wojewoda powiększa kwotę odszkodowania:

• o 10 tys. zł, jeśli na działce znajduje się budynek mieszkalny. Kwota ta jest naliczana dla budynku, niezależnie od liczby lokatorów;
  
  
• o 5 proc. wartości nieruchomości wywłaszczonej, jeżeli nieruchomość zostanie przekazana GDDKiA w ciągu 30 dni od otrzymania od wojewody zawiadomienia o wydaniu decyzji ZRID.

Jeżeli właściciel nie zgadza się z wysokością ustalonego odszkodowania, ma prawo odwołać się (za pośrednictwem wojewody) do ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa (obecnie Ministra Rozwoju Pracy i Technologii). Ma na to 14 dni od daty doręczenia decyzji o odszkodowaniu. Decyzję Ministra może potem zaskarżyć do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Odwołanie może złożyć też inwestor.

W ramach odszkodowania byłemu właścicielowi, za jego zgodą, może zostać przyznana także nieruchomość zamienna. Różnicę między wysokością odszkodowania ustalonego w decyzji, a wartością nieruchomości zamiennej, wyrównuje się przez dopłatę pieniężną.

Kiedy zostanie wypłacone odszkodowanie?

GDDKiA przeleje odszkodowanie na rachunek bankowy wskazany przez właściciela nieruchomości w ciągu 14 dni od dnia, kiedy decyzja wojewody o odszkodowaniu stanie się ostateczna.

Ważne: Jeżeli decyzji ZRID wydano rygor natychmiastowej wykonalności, na wniosek właściciela wojewoda wypłaci mu zaliczkę w wysokości 70 proc. ustalonego w decyzji odszkodowania.

Jeżeli stan prawny działki nie jest uregulowany, odszkodowanie wpłacane jest do depozytu sądowego na 10 lat. W takiej sytuacji, aby je otrzymać, konieczne jest przedłożenie w sądzie dokumentu potwierdzającego prawo do nieruchomości (np. po przeprowadzonym postępowaniu spadkowym).

Podatek: Jeżeli w ciągu 5 lat za pieniądze z odszkodowania właściciel kupi nową nieruchomość, nie będzie płacił podatku od czynności cywilno-prawnych. Przychody osób fizycznych uzyskane z odszkodowania są bowiem co do zasady wolne od podatku dochodowego. W przypadku wątpliwości w tym zakresie należy zwrócić się do urzędu skarbowego.

Przekazanie działki

Termin przekazania nieruchomości wskazany jest w zawiadomieniu o wydaniu decyzji ZRID, które otrzymują właściciele.

Uwaga: jeżeli decyzji ZRID został nadany rygor natychmiastowej wykonalności oznacza to, że inwestor może od razu rozpocząć prace budowlane.

Właściciel powinien jak najszybciej przekazać działkę GDDKiA. Jeżeli zrobi to w ciągu 30 dni od otrzymania od wojewody zawiadomienia o wydaniu decyzji ZRID, wysokość odszkodowania zostanie powiększona o 5 proc. wartości wywłaszczanej nieruchomości. Przekazanie działki należy udokumentować – albo złożyć/przesłać do GDDKiA „oświadczenie o wydaniu nieruchomości” albo, w przypadku nieruchomości zabudowanej, podpisać protokół zdawczo-odbiorczy.

Jeśli działka jest zabudowana, w celu usprawnienia procesu, zalecany jest kontakt osobisty lub telefoniczny z właściwym oddziałem GDDKiA. Nieprzekazanie działek w wyznaczonym terminie wiąże się ze wszczęciem postępowania egzekucyjnego (czyli przejęciem ich) na koszt właściciela.

Prawo do lokalu zamiennego

W przypadku przejmowania nieruchomości mieszkalnych, w sytuacji, gdy decyzji ZRID nadano rygor natychmiastowej wykonalności, GDDKiA ma obowiązek zapewnić mieszkańcom budynku lokal zamienny. Lokal zamienny zapewniany jest do wskazanego w zawiadomieniu o wydaniu decyzji ZRID terminu przekazania nieruchomości.

Wykup tzw. resztówek

Jeżeli pod budowę drogi przejęto tylko część nieruchomości, a pozostała jej część (tak zwana „resztówka”) nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściciel nieruchomości ma prawo wystąpić z wnioskiem do GDDKiA o wykupienie pozostałej części nieruchomości. Jeżeli GDDKiA uzna wniosek za zasadny, przedstawi właścicielowi nieruchomości ofertę wykupu. Cena nieruchomości zostanie ustalona na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego na zlecenie GDDKiA.

Jeżeli zaoferowana cena zostanie zaakceptowana, właściciel i GDDKiA podpiszą stosowny akt notarialny, a „resztówka” stanie się własnością Skarbu Państwa. W odwrotnej sytuacji (a także w sytuacji, gdy GDDKiA od razu nie uzna wniosku o wykup za zasadny) właściciel nieruchomości ma prawo wystąpić z żądaniem wykupu na drogę sądową (cywilną).

Ograniczenia praw do nieruchomości

Niejednokrotnie realizacja inwestycji wymaga wejścia i przeprowadzenia prac na nieruchomościach położonych poza pasem drogowym, czyli stanowiących w większości przypadków własność osób prywatnych. Nieruchomości te nie są wywłaszczane, czyli nie następuje sytuacja, w której własność tych nieruchomości przechodzi na rzecz Skarbu Państwa, a właściciel otrzymuje odszkodowanie. By zapewnić możliwość np. przebudowy istniejącej sieci uzbrojenia terenu, wojewoda nakłada na GDDKiA obowiązek przeprowadzenia tych prac na działkach prywatnych, jednocześnie zobowiązując właścicieli nieruchomości, by udostępnili czasowo swoje nieruchomości GDDKiA. O obowiązku dokonania przebudowy istniejącej sieci uzbrojenia terenu orzeka wojewoda w decyzji ZRID, tej samej, która wywłaszcza nieruchomości pod budowę drogi. Jednocześnie wojewoda zezwala zarządcy drogi na wejście na nieruchomości niezbędne do dokonania prac budowlanych lub rozbiórkowych. Ogranicza w ten sposób prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego do nieruchomości jego właścicielom lub użytkownikom wieczystym.

Jeżeli nowo założone na działce urządzenia i instalacje uniemożliwiają właścicielowi (lub użytkownikowi wieczystemu) dalsze, prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy, może on żądać, aby GDDKiA nabyła od niego, w drodze umowy, własność (lub prawo użytkowania wieczystego) nieruchomości. Jest to roszczenie cywilne, więc jakiekolwiek spory w tym zakresie są rozstrzygane przez sądy powszechne.

Na GDDKiA ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu urządzeń liniowych. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, właścicielowi przysługuje odszkodowanie. Odszkodowanie to, podobnie jak odszkodowania za szkody powstałe w skutek prac budowlanych, powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Dodatkowo, jeżeli wskutek przełożenia sieci uzbrojenia terenu, zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadająca temu zmniejszeniu.

Odszkodowanie w odniesieniu do inwestycji prowadzonych przez Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad ustala wojewoda w decyzji odszkodowawczej, po zasięgnięciu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość szkód oraz zmniejszenie się wartości nieruchomości. Postępowanie to wszczyna się na wniosek GDDKiA lub właściciela nieruchomości (ewentualnie użytkownika wieczystego), w przypadku zaistnienia szkód uzasadniających wypłatę odszkodowania.